Председатель правления СРО Региональная ассоциация «Строители ТПП РБ» Геннадий Доржиев в программе «Большой повод» на радиостанции «Эхо Москвы» в Улан-Удэ комментирует причины проблем обманутых дольщиков, намеченное правительством постепенное вытеснение с рынка схемы долевого строительства в пользу схемы проектного финансирования и возможное влияние этого решения на рост цен на жилую недвижимость, взаимоотношения застройщиков с банками и ресурсно-снабжающими организациями, а также другие темы.

По словам Геннадия Доржиева, «проблема обманутых дольщиков есть не только в Бурятии, но и в целом по России. Если говорить про историю возникновения наших компаний, которые не смогли выполнить взятые на себя обязательства, то она уходит за 2014 год. Это был период 2012-2013 годов - активного строительного бума, и очень много компаний занялось строительством жилья. Опыта нет, деньги привлекли, и часто продавали жильё по цене, которая была на 30-50 процентов ниже себестоимости. Это был вопрос неумелого экономического управления своим предприятием, маленького опыта в строительстве, использования непонятных схем финансирования и непонятных зачётных схем. Всё это вылилось в итоге в появление обманутых дольщиков. А те организации, которые занимались и занимаются этим вопросом профессионально, они продолжают свою деятельность - у нас сегодня порядка пяти строительных компаний, которые сегодня занимаются именно жилищным строительством».

Проблемы для обманутых дольщиков исходят не только от недобросовестных застройщиков, считает герой программы «Большой повод»: «Если говорить о строительстве многоквартирного дома, то он полностью строится на средства дольщиков. Вообще все риски дольщиков по идее должны были покрываться обязательных страхованием, которое ввело государство. Весь вопрос в исполнении этого закона - мы видим, что сегодня в России нет ни одного примера, когда страховая организация выплатила дольщикам компенсацию за то, что они не получили жильё. Это вопрос отдельного исследования или расследования – законодатель, с одной стороны, предусмотрел, как защитить дольщиков, но реализация этого механизма не состоялась. Поэтому, перекладывать вопрос обманутых дольщиков на плечи одних только строителей, наверное, неправильно. Ни один договор в ФРС (Росреестр – ред.) не регистрируется без страховки, то есть, дольщик отдал деньги строителю, а строитель перечислил деньги за страховку – есть пакет документов, где свидетельство о страховании является одним из основных. Но если в страховую компанию происходят массовые обращения за выплатой страховки, как правило, это заканчивается тем, что сама страховая организация просто исчезала. Сегодня, конечно, нужно наверху исследовать, почему так получилось и куда делись эти деньги. Ежегодно страховые организации в Улан-Удэ собирали около 60-70 миллионов рублей. Проблемы обманутых дольщиков – это тень на всю строительную отрасль, в том числе, на тех застройщиков, которые работают нормально».

Оценивая ситуацию в жилищном строительстве, Геннадий Доржиев сказал: «В 2015-2016 годах объёмы ввода жилья в Бурятии и Улан-Удэ серьёзно снизились. Если в Иркутске и Иркутской области ежегодно сдаётся практически 800 тысяч квадратных метров жилья, то у нас сегодня – 120-160 тысяч квадратов. С учётом разницы в численности населения мы показатели Бурятии должны умножить на 2,5, но и в этом случае мы до показателей Иркутска не дотягиваем. А ведь, чем больше мы строим, тем у нас динамичнее развивается экономика, строительство – это один из основных локомотивов развития экономики. Сейчас нельзя сказать, что всё встало, мы по-прежнему строим и продаём жильё, стараемся, чтобы к окончанию строительства жильё было полностью продано, и, в принципе, это у нас получается, а есть компании, которые продают уже и 2019 год. Но ситуация может изменится в худшую сторону, и мы сейчас предлагаем рассмотреть схему проектного финансирования и со стороны застройщиков. Ведь по предлагаемой сейчас схеме на одну и ту же квартиру будет браться двойной кредит. То есть, вы взяли ипотечный кредит и заключили со мной договор долевого участия на покупку жилья. Эти деньги будут перечислены на спецсчёт в банке, строитель доступа к этим деньгам иметь не будет, он их получит, только когда построит жильё. А значит, строитель тоже должен будет взять кредит, чтобы построить это же жильё. Получается, что деньги дольщика находятся в банке, они не работают. Строитель вроде бы квартиру продал, но деньги не получил, и поэтому тоже взял кредит. Один из основных выгодоприобретателей схемы проектного финансирования – это банковская система, потому что все – и покупатели жилья и застройщики пойдут за деньгами в банки. Видимо, будет так, как уже есть в соседней Монголии, где строители продают уже готовое жильё. Но всё это выльется в рост цен - в Улан-Баторе, сопоставимом по доходам с Улан-Удэ, минимальная цена за квадратный метр около полутора-двух тысяч долларов - это под 100 тысяч рублей. Это в 2,5 - 3 раза выше, чем у нас. В итоге за всё это будут платить конечные потребители – покупатели квартир».

По мнению предпринимателя, в республике есть неудовлетворённый спрос на жильё, но он сдерживается сложностями в получении ипотечных кредитов: «В Бурятии потребность в жилье на уровне 200-300 тысяч квадратных метров в год, а строители сдают только 120-160 тысяч, но при этом, при средней зарплате в 25-30 тысяч рублей можно взять в ипотеку только один миллион рублей. Из десяти обращений за ипотечным кредитом банки одобряют два-три, а у нас львиная доля продаж квартир происходит за ипотечные деньги – людей, которые принесли какие-то свои накопления, крайне мало. Получается, что строить мы можем, но потенциальный покупатель нашего жилья в кредит получит только миллион. В итоге с ростом цен на жильё мы придём к тому, что будет сокращаться площадь квартир».

Коснулся Геннадий Доржиев и взаимоотношений застройщиков с ресурсно-снабжающими организациями: «Подключение к сетям - это один из сложных вопросов, потому что ресурсно-снабжающие организации пытаются переложить на плечи строителей весь свой комок нерешённых проблем, и зачастую технические условия, которые нам выдаются, они просто невыполнимы, а если их выполнять, то цена вопроса будет очень высока. Агентство стратегических инициатив одним из критериев бизнес-климата в регионе называет доступность бизнеса к сетям и получению разрешений на строительство, у нас создан инвестсовет при главе Бурятии, то есть, потихоньку движение в положительном направлении идёт. Я был на нескольких встречах у главы, видел его обеспокоенность по этому поводу - он понимает, что если сегодня не поддержать строителей… И так ТГК-14 монополист – дайте мне отремонтировать аварийные теплосети, и дайте ТГК – у меня будет в два раза дешевле. Если монополия отдаст на аутсорсинг ремонт сетей, то мы поможем сэкономить. Но энергетики говорят – мы не можем, у нас федеральный закон, по которому мы не имеем право никого привлекать, мы должны делать это сами. У них ещё интересная схема расчёта - когда они дают тебе смету, в ней плюсом ещё налог и на прибыль! В любом случае, надо понимать, что мы все находимся в одной лодке - грести мы все должны вперёд, и все должны чётко видеть перспективу. Технические условия должны быть выполнимы, а иначе мы будем иметь много разрешений на строительство, но они будут только на бумаге. Монополия - это плохо, кода появится второе ТГК, то есть, альтернативные источники электроэнергии и тепла, тогда ситуация сразу изменится».