$ 64.15
68.47
Авторизация
Войти Напомнить пароль

Логин

Пароль

"Баргузин ФМ"
"Эхо Москвы" "Русское радио"


14 сентября 2007, 17:57

Аренда против ипотеки

По информации Центробанка РФ на 1 июля, жителям Бурятии предоставлено ипотечных кредитов на сумму 835 млн. рублей под 13% годовых на срок 15 лет и 7 месяцев. Можно ли считать приобретение недвижимости в кредит выгодной инвестицией или это и есть так называемое «ипотечное рабство»?

По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), именно оно выкупает наши долги, возвращая банкам его деньги, с начала года было рефинансировано 426 кредитов, выданных в Бурятии. Средний размер ипотечного кредита составлял 784 тыс. руб., средний размер первоначального взноса 544 тыс. руб., а средняя площадь покупаемого жилья составляла 56,73 кв. метра.

Таким образом, мы берём в кредит 784 тыс. руб., под 13% годовых, на 187 месяцев (15 лет и 7 месяцев). Сумма аннуитетного ежемесячного платежа при таких параметрах составляет 9800 рублей. Общая сумма выплат будет составлять 9800 руб./мес.*187 мес.=1832600 рублей. Добавим сумму первоначального взноса в 544 тыс. рублей и получаем 2376600 руб. Именно в такую сумму в конечном итоге в сегодняшних ценах обойдется заёмщику квартира стоимостью 1328 тыс. рублей (544 тыс.+784тыс.руб.) Переплата процентов составляет 1048600 рублей.

Картина становится еще более тревожной, если посмотреть на структуру ежемесячного платежа. Он включает в себя погашение основного долга и сумму начисленных процентов. Так вот в первый месяц в погашение долга уйдёт всего 1307 рублей, а начисленные проценты составят 8493 рублей. Структура аннуитетного платежа составлена таким образом, что первую половину срока кредитования вы будете в большинстве своем выплачивать только проценты. В итоге переплата более чем в миллион рублей вряд ли сделает ваши инвестиции прибыльным. Единственная идея, которая возможно сработает - это рост стоимости самой квартиры. Несколько лет назад было выгодно брать ипотечные кредиты и под 20-25% годовых, именно за счёт дальнейшего роста цены на приобретаемую квартиру. Сейчас же время безудержного роста цен на недвижимость - по 60% в год - уже прошло.

Еще один подводный камень ипотеки – это страхование жизни и трудоспособности. Многим кажется, что по мере уменьшения задолженности перед банком должна уменьшаться и величина страховых выплат. Это так, но только отчасти. Дело в том, что страховой тариф зависит не только от величины страхового покрытия, но и от возраста заёмщика. С течением времени заёмщик стареет, вероятность его смерти возрастает, соответственно повышается и риск страховщика, который он уже заложил в тариф. Так что через определённое время заёмщику придется платить за страховку значительно больше, чем ранее. Точные цифры назвать трудно, поскольку они зависят от возраста заёмщика. Чем он старше - тем дороже страховка. Также могут возникнуть трудности в перекредитовании на более выгодные условия (более низкую процентную ставку, изменение срока кредита, изменение валюты кредита и др.).

Многие недооценивают трудности с продажей квартиры из-под ипотеки, трудности с заменой предмета ипотеки, когда нужно, например, переехать в новую квартиру в связи с пополнением в семье. В настоящее время эти операции возможны только через полное досрочное погашение ипотечного кредита. Хотя стоит сказать, что рынок ипотеки развивается очень активно. Возможно, в ближайшие годы будут разработаны эффективные механизмы перекредитования и эти операции станут более распространены.

Пока же у граждан со средними доходами есть еще один путь решения жилищной проблемы, кроме ипотеки - аренда чужой квартиры. На мой взгляд, копить деньги и снимать жилье - это наилучший вариант на сегодняшний момент.

544 тыс. рублей первоначального взноса, отложенные на 15 лет под скромные 15% годовых, дадут 4 426 561 рублей в сегодняшних ценах. 15 лет сам по себе очень большой промежуток времени и те 544 тыс. рублей можно инвестировать куда более агрессивно с потенциальной доходностью куда большей чем упомянутые 15%. На те 9 800 рублей, которые мы бы платили ежемесячно банку, мы будем снимать аналогичную квартиру за 8000 и откладывать 1800 рублей в месяц под те же скромные 15% годовых. За 15 лет получаем сумму в 13 25 800 рублей.

Складываем 4 426 561 рублей от первоначального взноса и 1 325 800 рублей от ежемесячных довложений и получаем 5 752 361 рубль в сегодняшних ценах. Следует учесть, что квартиру стоимостью в 1 200 000 можно снимать за 8000 рублей в месяц. Это соответствует 96 000 рублей в год или 8% от её стоимости. Таким образом, рентная доходность квартиры составляет 8% годовых. Ипотека же даётся под 13%.

Рынок аренды, также как и рынок ипотеки, будет развиваться дальше. В Европе множество людей живут в съёмных квартирах, и никто не считает это неправильным. Там существуют доходные дома, жить в них можно сколько угодно, а съехать когда удобно. Думаю, что и мы в России в ближайшее время придём к этому. Ипотека в России пока дорогая! Цены на недвижимость стабилизировались, поэтому задумайтесь об аренде и одновременном инвестировании.

Роман Хадаханэ, специально для «Экономического вестника Бурятии»

ИРА «Восток-Телеинформ»

Комментарии (8)

  • 17 сентября 2007, 03:49

    Хм..   Ответить

     

    Ход рассуждений может быть верный, только с цифрами надо внимательнее...
    15% годовых и более вам пообещают только в очередной пирамиде типа “Департамента лохов и вкладов”. В комммерческих банках AFAIK, давно не отслеживал, ставка по долгосрочным (24-36 мес) 11 – 11,5%, при увеличении суммы вклада ставка может перевалить за 12%. Причем большинство договоров составлено так, что банк вправе понижать ставку по уже заключенным договорам, при общем снижении ставок по данным видам вкладов. То есть через год – полтора ставка по тем средствам, что вы разместили в банке может составлять уже 9-10%. Да и договор аренды вам вряд ли кто-то заключит на 15, да и даже на 5 лет, при этом зафиксировав сумму платежа на всё время.
    Хотя статья в целом – правильная: надо считать и просчитывать все варианты. И всем прочитавшим желаю не ошибиться в расчетах :)

  • 17 сентября 2007, 03:58

    лег   Ответить

     

    в нашей стране достаточно трудно просчитать, что будет через год, а тем более через 15 лет. А квартира она уже есть сегодня.

  • 17 сентября 2007, 05:39

    читатель   Ответить

     

    ага, все так дружно надеемся на дефолт после 2008 г. или еще что-нить такое, чтоб кредиты нам, электорату, за лояльность простили
    а тем временем воякам опять жилищные сертификаты начали выдавать

  • 17 сентября 2007, 10:58

    schreibikus   Ответить

     

    где в каком банке она увидела 15 процентов годовых, а квартиру из под ипотеки продать вообще пара пустяков: покупатель гасит долг по ипотеке и забирает хату себе. а то, что эти крысы банковские наживаются за счет нас обычного трудового народа это б...я так и есть. Всех на рудники.
    Все лохи

  • 17 сентября 2007, 11:10

    schreibikus   Ответить

     

    А кто такой Роман ХАДАХАНЭ?

  • 17 сентября 2007, 17:23

    Роман Хадаханэ   Ответить

     

    Цель данной статьи – дать пищу для размышлений, а не готовый рецепт.
    15% – это не ставка по депозитам в банке, а предполагаемая доходность при инвестировании, например, в акции.
    При продаже ипотечной квартиры можно кинуть покупателя, он гасит долг, а квартиру не получает. Ещё сложнее купить ипотечную квартиру с помощью другой ипотеки. Также непросто из одной ипотечной квартиры переехать в другую ипотечную квартиру. В случае аренды, можно утром уйти на работу с одной квартиры, а прийти вечером в другую.

  • 18 сентября 2007, 03:50

    читатель   Ответить

     

    я не спорю – “агрессивное ивестирование с потенциально более высокой доходностью” вещь хорошая, но к сожалению не всем доступная по многим причинам – элементарно жизнь от заплаты до зарплаты, отсутствие минимума знаний, мобильности и т.д.
    и похоже Хадаханэ мало пожил в съемных квартирах, которые как правило убиты напрочь или обустроены не так, как душе угодно, плюс постоянный напряг со стороны арендодателя в плане повышения оплаты или незапланированного съезда с хаты, а как известно – два перезда равны одному пожару.
    и доходных домов в Улан-Удэ пока нету.
    так что проще по родне наскребсти на первоначальный взнос, заехать в ипотечную хату, потихоньку обустраиваться и башлять ипотеку, ежемесячно переплачивая.
    а что дальше будет – время покажет.

  • 18 сентября 2007, 07:25

    schreibikus   Ответить

     

    а мнения экономистов в этой статье я чего-то не прочитал, Кто такой Роман Хадаханэ?

Имя

Комментарий

CAPTCHA
Введите слово на картинке*

© 2004-2015 информационное агентство «Байкал Медиа Консалтинг»

Эл № ФС 77-22419 от 28.11.2005 г.
выдана Федеральной службой по надзору за соблюдением законодательства в сфере массовых коммуникаций и охране культурного наследия

 Наверх 

Перепечатка материалов возможна при указании активной ссылки на данный сайт.

В случае использования  материала в печатном издании, необходимо указывать адрес сайта: www.baikal-media.ru

Редакция оставляет за собой право полностью или частично удалять комментарии пользователей.

^